Главная | Семейное право | Проблемы купли продажи недвижимого имущества

Как избежать проблем при купле-продаже недвижимости

Понятие договора купли-продажи недвижимости Основные проблемы, возникающие при заключении договора купли-продажи жилого помещения Проблемы, связанные с предметом договора и ценой Проблемы, связанные с перечнем лиц, сохраняющих право пользования продаваемым жилым помещением и другие проблемы, ведущие к недействительности сделки Именно поэтому положения, регулирующие отношения, связанные с куплей-продажей, открывают часть вторую Гражданского кодекса Российской Федерации, посвященную отдельным видам гражданско-правовых обязательств.

И, на мой взгляд, договор купли-продажи недвижимости занимает ключевое положение среди других разновидностей купли-продажи. Актуальность избранной темы объясняется тем, что договор купли-продажи недвижимости в последние несколько лет в нашей стране в связи с экономическим ростом, ростом количества и качества предпринимательства приобретает все большее значение. О важности данной темы говорит то, что на правовую природу таких сделок влияют многочисленные факторы, например, в зависимости от того, принадлежит помещение частному лицу физическому или юридическому или государству; к какому виду недвижимости относится отчуждаемое помещение и т.

Целью данной работы является рассмотрение договора купли-продажи недвижимости, а так же рассмотрение некоторых проблем возникающих при заключении договора купли-продажи недвижимости. Моя работа состоит из двух глав и четырех параграфов. Недвижимость как предмет договора купли - продажи раскрывается общее понятие недвижимого имущества и договора купли- продажи; во второй главе: Проблемы, возникающие при заключении договора купли-продажи жилого помещения, рассматриваются возможные проблемы при составлении и заключении договора купли- продажи жилого помещения и приведены примеры судебных разбирательств.

Общее понятие недвижимого имущества Деление имущества на движимое и недвижимое начинается ещё в римском праве и принято практически всеми современными правовыми системами. В современном праве за недвижимым имуществом сохраняется особый правовой режим, предполагающий специальный порядок обременения и отчуждения, специальную регистрацию прав на недвижимость, некоторого ограничения этих прав и административного контроля за их осуществлением.

Вопрос о включении иных вещей в состав недвижимости имеет важное значение при оценке, продаже, залоге, завещании и других операциях с недвижимым имуществом. Вещь может быть отнесена к группе недвижимые при наличии прочной связи её с землёй и невозможности её перемещения в пространстве без определённого ущерба ей.

Примером того, что далеко не все перечисленные в ст. К группе недвижимые законом также отнесены многолетние насаждения. Но при этом возникают другие вопросы, касающиеся оборота данного объекта: Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты вообще не имеют связи с земной поверхностью и относятся к объектам недвижимости только в связи с необходимостью их государственной регистрации и особой социальной значимостью данных объектов в гражданском обороте.

Такой же аргумент можно выдвинуть и против признания недвижимостью жилых помещений в домах и иных строениях, а также квартир.

проблемы купли продажи недвижимого имущества быстро

Здания и сооружения благодаря достижениям современной техники также уже не настолько прочно связаны с землёй, их местоположение может быть изменено путём передвижения без особого ущерба для их целевого назначения. Перечень объектов недвижимости не является исчерпывающим, потому что к недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество. В состав имущества входят также деньги и ценные бумаги; б совокупности вещей и имущественных прав на получение вещей или имущественного удовлетворения от других лиц актив ; в совокупности вещей, имущественных прав и обязанностей, которые характеризуют имущественное положение их носителя актив и пассив.

Понятие договора купли- продажи недвижимости По договору купли-продажи недвижимости договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество. Нормы ГК РФ применяются к сделкам с земельными участками, в том числе и к продаже земельных участков, только в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством. Сторонами договора продажи недвижимости могут быть любые физические и юридические лица, в том числе и субъекты предпринимательской деятельности.

Существенными условиями договора продажи недвижимости являются условия о предмете и цене. Условие о предмете договора должно содержать такие данные, которые позволяют определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, т. Если в договоре отсутствуют такие данные, то условие о недвижимом имуществе считается не согласованным, а договор - незаключенным. Предметом договора продажи недвижимости может быть здание, сооружение или другая недвижимость, находящаяся на земельном участке, но не являющемся предметом договора продажи и находящемся в собственности продавца.

В этом случае одновременно с передачей прав собственности на такую недвижимость покупателю передаются права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Права покупателя недвижимости на соответствующий земельный участок: Если договором не определено право покупателя недвижимости на соответствующий земельный участок, применяется правило ст. В этом случае покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимого имущества.

Предметом договора продажи недвижимости может быть земельный участок без передачи в собственность покупателя здания, сооружения или другой недвижимости, которая расположена на этом земельном участке и находится в собственности продавца. В этом случае в договоре продажи земельного участка определяются условия, на которых за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Если в договоре продажи земельного участка такие условия не определены, то действует правило, в соответствии с которым продавец сохраняет право ограниченного пользования сервитут той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.

Передача недвижимого имущества продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Именно после вручения имущества покупателю и подписания сторонами документа о передаче акта приема-передачи обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным.

Удивительно, но факт! Кроме обобщенных разъяснений пленумов в современной действительности на правовое регулирование может повлиять и решение суда по конкретному делу. Невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором продажи недвижимого имущества, может также служить основанием к расторжению договора.

Это правило действует тогда, когда иное не установлено законом или договором. Вместе с тем принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, если такое несоответствие оговорено в акте о передаче, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Переход права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке. Существенным условием договора продажи недвижимости является условие о цене.

Похожие статьи

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При этом правила определения цены, предусмотренные п. Существенным условием договора продажи жилых помещений жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры , в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом [10]. С момента государственной регистрации такой договор считается заключенным. Несоблюдение требования о государственной регистрации такого договора влечет его недействительность.

Основные проблемы, возникающие при заключении договора купли-продажи жилого помещения Главными условиями договора в силу закона являются: В соответствии с п.

Обсуждение

Это имеет большое значение, так как договор считается исполненным с момента исполнения обязательств по передаче. Проблемы, связанные с предметом договора и ценой Предмет договора, то есть жилое помещение, должен быть способным к отчуждению — свободен от запрещения. Ограничения обременения прав на недвижимое имущество подлежат обязательной регистрации в едином государственном реестре прав.

Следовательно, любое нарушение собственником ограничений обременений в отношении его прав на жилое помещение может повлечь, мягко говоря, нежелательные последствия. Наличие ограничения обременения может послужить причиной отказа в регистрации договора купли-продажи жилого помещения на основании п. Позже полностью оплатила её стоимость.

По условиям договора продавец после уплаты обязан был передать текст договора, но этого не сделал, в связи с чем она не смогла своевременно зарегистрировать сделку. На квартиру был наложен арест судебными исполнителями в связи с долгами АОЗТ, были проведены публичные торги, на которых квартира вопреки воле участников договора продана Фоменко. Фоменко обратился с встречным иском к Гришиной и АОЗТ о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и выселении.

По его мнению, сделка, совершенная между ответчиками недействительна, так как не зарегистрирована в установленном порядке, а он надлежащий собственник квартиры, в которой незаконно проживает Гришина. Решением районного суда, торги признанны недействительными с приведением сторон в первоначальное положение, на БТИ возложена обязанность зарегистрировать за Гришиной право собственности на квартиру. Президиум Тюменского областного суда решения отменил и направил дело на новое рассмотрение.

Заместитель Председателя ВС РФ в протесте поставил вопрос об отмене постановления президиума с оставлением в силе решения первой инстанции. Судебная коллегия ВС РФ протест удовлетворила, указав следующее: АОЗТ, как собственник имущества было вправе по договору передать право собственности на квартиру другому лицу, а Гришина, полностью исполнившая свои обязательства по договору, вправе требовать регистрации сделки; арест имущества и торги были проведены с нарушением установленных правил и вопреки воле участников договора, нарушают их права и законные интересы.

Необоснованно и мнение президиума о том, что незарегистрированная сделка с недвижимостью является ничтожной независимо от признания ее судом таковой, и суд был обязан применить последствия ее недействительности по собственной инициативе. Применительно к спорным отношениям такое толкование норм права неправильное. Регистрация договора не была осуществлена вопреки воле Гришиной, поскольку на момент её обращения в БТИ уже после нотариального оформления сделки на имущество уже был наложен арест судебным исполнителем, в связи с чем она была вынуждена обратиться в суд.

Для продолжения работы вам необходимо ввести капчу

Договор купли-продажи жилого помещения должен предусматривать цену. При отсутствии условия о цене договор не заключен. ГК РФ не требует, чтобы цена соответствовала действительной стоимости имущества. Тем не менее, свобода договора, а именно свобода определения цены в договоре, несколько ограничена Налоговым Кодексом РФ.

Претворяя в жизнь идею Конституционного суда, согласно которой осуществление экономической деятельности не должно нарушать публичные интересы, федеральный законодатель при определении цены товаров для целей налогообложения [18] установил следующее: Предполагается, что цена соответствует уровню рыночных цен, пока не доказано обратное. Отсутствие цены в договоре является основанием для применения последствий недействительности сделки в силу её ничтожности [19].

Но что делать, если цена в договоре установлена, но деньги фактически не переданы? Обратиться в суд с требованием о расторжении договора на основании п. Гончак и Кукушкина заключили договор купли-продажи квартиры, по которому Кукушкина приобрела трехкомнатную квартиру в г. Договор нотариально удостоверен и зарегистрирован в Комитете муниципального жилья г. Утверждая, что Кукушкина не заплатила определенную договором сумму, Гончак обратилась в суд с иском к ней о расторжении указанного договора купли-продажи, признании права собственности на квартиру за ней и выселении ответчицы с членами семьи из жилого помещения.

Решение районного иск удовлетворен. Судебная коллегия ВС РФ протест в порядке надзора заместителя Генерального прокурора РФ об отмене судебных постановлений, в связи с неправильным применением судебными инстанциями норм материального права, оставила без удовлетворения. Президиум ВС РФ оставил без удовлетворения аналогичный протест, указав следующее.

В силу нотариально удостоверенного договора, передача денег за квартиру осуществляется после регистрации этого договора в Комитете муниципального жилья г. Москвы в тот же день. Таким образом, обязательство покупателя квартиры по уплате денег должно быть выполнено после регистрации договора, который заключен в момент такой регистрации.

В самом договоре форма и порядок расчетов не определены. Судебная Коллегия ВС РФ вопреки доводам протеста, обоснованно сослалась на положения о том, что должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения, сделки граждан на сумму свыше 10 МРОТ, а в случаях предусмотренных законом, - независимо от суммы. Несоблюдение простой письменной формы лишает стороны права, в случае спора, ссылаться на свидетельские показании в подтверждение сделки и её условий, но не лишает их права приводить письменные доказательства.

Кукушкина должна была представить суду письменные доказательства в подтверждение передачи Гончак денег, но она не сделала этого. Относительно показаний свидетелей, на которые имеется ссылка в протесте, то в силу закона ссылка на такой вид доказательств недопустима. Выписка из банковского счета о снятии ответчицей 20 тысяч долларов США накануне исполнения обязательства свидетельствуют лишь о получении денег из банка, но не о передаче их истице.

Проблемы, связанные с перечнем лиц, сохраняющих право пользования продаваемым жилым помещением и другие проблемы, ведущие к недействительности сделки Третьим существенным условием в силу закона для данного договора является перечень лиц, сохраняющих в соответствии право пользования этим жилым помещением после смены собственника, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением [21].

Эти лица должны быть зарегистрированными в данном жилом помещении, либо иметь договор с собственником соответствующей формы письменный или нотариально оформленный. В практике большинство споров возникает по причине игнорирования интересов несовершеннолетних членов семьи собственника.


Читайте также:

  • Развод и раздел имущества в одном иске
  • Почему россия не участвует в конвенциях по семейному праву
  • Время выдачи свидетельства о праве на наследство по завещанию
  • Право в области семейного права