Главная | Земельные вопросы | Государственная регистрация сделок с недвижимостью 164 гк

Комментарий к ст. 164 ГК РФ о государственной регистрации сделок

В рамках подготовки тома условно - третьего комментария к ГК РФ, посвященного сделкам проект глосса , выкладываю проект комментария к ст. Буду рад замечаниям и предложениям! Государственная регистрация сделок 1. В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Во-первых, регистрация сделок может быть установлена для целей проверки содержания сделки, установления соответствия ее условий закону, проверки дееспособности ее сторон, наличия полномочий у лиц, действующих от имени сторон сделки, разъяснения сторонам сделки, не искушенных с правовых вопросах, содержания и последствий сделки и проч.

Удивительно, но факт! Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения статья задаток должен быть возвращен.

Во-вторых, регистрация сделок может быть введена законодателем для целей оглашения результата сделки, придания правовым последствиям, порожденным сделкой, эффекта публичности. Очевидно, что в случае если законодатель выбирает в качестве основной цели регистрации сделок проверку содержания сделки и тем самым — защиту интересов сторон сделки , то отсутствие регистрации сделки должно приводить к тому, чтобы сделка в принципе не считалась совершенной, не порождала вообще никаких последствий.

Иными словами, в этом случае регистрация создает сделку. Из текста комментируемой нормы напрямую не следует, какую именно цель преследует законодатель, вводя положения о государственной регистрации сделок. Под "правовыми последствиями сделки", которые упоминаются в п. Ответ на этот вопрос может быть обнаружен в нормах п. Акцент, сделанный законодателем в указанной норме, на то, что договор должен третьими лицами рассматриваться как заключенный только если он прошел государственную регистрацию, недвусмысленно дает понять, в чем заключалась цель законодателя, вводящего требование о государственной регистрации тех или иных сделок.

Однако эффект сделки в виде договорных прав и обязанностей сторон сделки по отношению друг к другу возникает с момента достижения сторонами либо согласия по всем существенным условиям сделки в установленной законом или соглашением сторон форме простой письменной или нотариальной , или — если договор является реальным — с момента передачи вещи, являющейся предметом сделки. Например, в соответствии со ст.

Для третьих лиц он будет считаться заключенным с момента регистрации.

Оно государственная регистрация сделок с недвижимостью 164 гк немного отдохнули

Это означает, что все третьи лица будут связаны внешними эффектами договора аренды то есть, правами арендатора, которые в силу указания закона могут быть противопоставлены третьим лицам — к их числу относятся а следование аренды за вещью при смене собственника ст. Однако обязательственные отношения между сторонами договора аренды возникнут с момента подписания договора аренды: Описанные правовые позиции в отношении договора аренды недвижимости и его государственной регистрации устоялись в судебной практике см: Речь идет о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве п.

Например, обязанности застройщика по отношению к дольщику, установленные законом или договором, возникают с момента подписания договора, но не его регистрации; равным образом обязанности дольщика совершить те или иные действия также должны считаться существующими с момента заключения договора. Вместе с тем у такого участника долевого строительства не возникает иных специальных прав, предусмотренных Законом N ФЗ, в том числе права залога, в соответствии со статьей 13 этого Закона, поскольку иное нарушало бы интересы третьих лиц, на защиту которых, также в части предупреждения о залоге, направлено требование о регистрации договора об участии в долевом строительстве".

Это следует, в частности, из положений п. Иными словами, законодатель не рассматривает отсутствие государственной регистрации сделки как нарушение формы сделки, которое влечет за собой последствия, указанные в ст. Однако в настоящее время в ходе реформы ГК РФ почти все нормы о государственной регистрации сделок были отменены, а центральное место как объект регистрации заняли права на недвижимости либо результаты интеллектуальной деятельности см.

Кроме того, легко заметить, что законодатель, вводя в х годах положения о регистрации сделок, явно преследовал одновременно две цели. Таковы были нормы о государственной регистрации договоров купли-продажи жилых помещений при том, что купля нежилых помещений государственной регистрации как сделка не подлежала , мены жилыми помещениями, дарения, ренты, ипотеки.

В ходе реформы ГК судьба этих разных правовых решений сложилась по-разному, Первая группа сделок, ранее объявленных подлежащими регистрации, была освобождена от нее с Государственная регистрация сделок осуществляется только в том случае, если закон прямо объявил сделку подлежащей регистрации как уже упоминалось, в настоящий момент законодатель объявляет подлежащими регистрации только две сделки - договор аренды недвижимости на срок год и более и договор участия в долевом строительстве п.

В случае если законодатель не предусмотрел государственную регистрацию договора соответствующего вида, стороны не вправе обращаться с заявлением о регистрации совершенной ими сделки п. Государственную регистрацию сделок, установленную федеральным законодателем, следует отличать от учета тех или иных договоров, правила о котором вводились или могут быть введены местными органами власти.

и получите бесплатную консультацию в течение 5 минут.

Каких-либо частноправовых последствий наличие либо отсутствий такого рода учета договоров не влечет п. По сути государственная регистрация в отличие от соблюдения формы сделки является добровольным действием: Наличие зарегистрированной сделки не может само по себе создавать препятствия для государственной регистрации другой сделки с тем же имуществом например, вполне возможна аренда одной и той же вещи двумя арендаторами, которые будут использовать вещь с разной целью, см.

Однако законодатель может установить, что наличие зарегистрированной сделки с имуществом может являться основанием для отказа в государственной регистрации второй сделки с тем же имуществом напр. Это будет означать, что такой договор участия в долевом строительстве будет считаться заключенным между сторонами, породит ответственность застройщика перед дольщиком, но этот договор не может быть противопоставлен лицу, уже зарегистрировавшему свой договор в реестре.

Текущая судебная практика довольно противоречиво решает вопрос относительно того, достаточно ли простого факта отсутствия регистрации сделки для того, чтобы она не имела эффекта против третьих лиц, либо же третьи лица помимо этого также должны быть добросовестными, то есть, не просто не знавшими, но и не должными знать о совершенно, но не зарегистрированной сделке.

Например, в соответствии с положениями ст. При этом в п. Последнее решение кажется все же более предпочтительным. Например, тот факт, что покупатель знал или должен был знать о договоре аренды, но, невзирая на это, приобрел недвижимое имущество, свидетельствует о его молчаливом согласии с тем, что в его отношениях с арендатором будут применяться положения ст. Такое решение в большей степени соответствует поиску баланса интересов нового собственника и стороны незарегистрированной сделки.

Еще по теме Государственная регистрация договора:

Непротивопоставимость незарегистрированной сделки третьим лицам в частноправовых отношениях не означает, что точно такой же эффект незарегистрированная сделка должна иметь в публично-правовых отношениях. Например, в случае если публичное право связывает те или иные последствия именно с зарегистрированной сделкой например, право на получение лицензии на торговлю алкоголем и проч.

Удивительно, но факт! Применительно к договору дарения любой недвижимости закон также предусматривает раздельную регистрацию договора и перехода права собственности от дарителя к одаряемому.

Однако в случае, например, если публичное право не связывает правовые последствия именно с государственной регистрацией сделки, то они должны наступать вне зависимости от того, прошла ли сделка государственную регистрацию. Например, незарегистрированный договор аренды должен производить такие же налоговые последствия, как и зарегистрированный.

Статья 164. Государственная регистрация сделок

Некоторое время назад возник вопрос о том, следует ли регистрировать дополнительные соглашения к договорам, которые подлежат государственной регистрации? Этот вопрос был порожден принципом, в соответствии с которым зарегистрировать можно было только ту сделку, которая прямо в законе была названа подлежащей государственной регистрации.

В связи с тем, что относительно дополнительных соглашений к зарегистрированным договорам не было специального указания на то, что такие сделки подлежат регистрации, судебная практика первоначально отвергала необходимость и возможность их регистрации. Однако впоследствии Президиум ВАС скорректировал подходы судов, признав возможность государственной регистрации дополнительных соглашений к зарегистрированным договорам п. Так же решается и вопрос относительно правовых последствий прекращения зарегистрированной сделки.

государственная регистрация сделок с недвижимостью 164 гк могли рассказать

С ответственностью арендатора намного сложнее. Эти риски проще возложить на арендатора, чем на покупателя, так как в соответствии с законодательством о государственной регистрации прав для регистрации аренды и прекращения аренды достаточно заявления как одного арендодателя, так и одного арендатора п. Впрочем, возможно и иное решение: Иными словами, регистрация сделок - не "обоюдоострое оружие", оно не может быть повернуто против управомоченного зарегистрированной сделкой лица.


Читайте также:

  • Как оформляется сделка купли продажи по ипотеке
  • Формирование земельного участка при разделе
  • Вопросы ответы по регистрации прав на недвижимое имущество
  • Как поставить автомобиль на учет в гибдд 2017 спб
  • Соглашение о разделе совместно нажитого имущества земельный участок