Главная | Земельные вопросы | Имущественный комплекс как объект недвижимого имущества

Studepedia.org - это Лекции, Методички, и много других полезных для учебы материалов

Имущественные комплексы Особой разновидностью недвижимости являются комплексы взаимосвязанных недвижимых и движимых вещей, используемых по общему назначению как единое целое. К ним относятся предприятия и кондоминиумы. Термин "предприятие" используется в нашем законодательстве и для обозначения некоторых видов юридических лиц - субъектов гражданского права. Однако в нормальном имущественном обороте предприятия являются объектами, а не субъектами права подробнее об этом см.

Как объект гражданского оборота предприятие представляет собой не единую вещь и не простую совокупность вещей, а целый имущественный комплекс, включающий в свой состав наряду с недвижимостью земельными участками, зданиями, сооружениями и движимостью оборудованием, инвентарем, сырьем, готовой продукцией обязательственные права требования и пользования и долги обязанности , а также некоторые исключительные права на фирменное наименование, товарный знак и т.

В развитых правопорядках в состав предприятий включают также клиентелу goodwill , то есть устойчивые хозяйственные связи с потребителями продукции или услуг, весьма важные в условиях конкурентного рыночного хозяйства. Поэтому действующее предприятие предприятие "на ходу", бизнес обычно стоит дороже, чем простая совокупная балансовая стоимость его наличного имущества или чистых активов.

Наличие клиентелы составляет весьма важную особенность предприятия как имущественного комплекса.

имущественный комплекс как объект недвижимого имущества готовился принять

Разумеется, субъектом соответствующих прав и обязанностей является юридическое лицо или иной собственник , а не имущество. Поэтому закон подразумевает под предприятием как объектом прежде всего имущество унитарных предприятий. Однако самостоятельным объектом гражданского оборота может стать и часть предприятия например, имущество цеха , и производственная единица, не имеющая гражданской правосубъектности например, небольшой магазин, кафе, гостиница, ателье или иное предприятие сферы обслуживания.

В случаях продажи, аренды, залога или совершения иных сделок с такими имущественными комплексами их собственник которым, в частности, может быть как коммерческая организация, так и индивидуальный предприниматель в соответствии с условиями договора передает приобретателю или другому контрагенту не только входящие в их состав недвижимые и движимые вещи, но и относящиеся к ним свои права, обязанности и даже клиентелу ср.

Как имущественный комплекс предприятие не обязательно включает в свой состав объекты недвижимости земельные участки, здания, сооружения. Оно является недвижимостью не по своей природе, а в силу специального указания закона. Особенность его правового режима состоит не только в необходимости государственной регистрации сделок с этим имуществом, но и в том, что оно представляет собой имущественный комплекс, причем состоящий как из вещей, так и из прав, обязанностей и других нематериальных объектов, совокупная стоимость которых и определяет стоимость данного объекта имущественного оборота, и предопределяет целесообразность совершения сделок с ним именно как с имущественным комплексом, а не как с простой совокупностью вещей и других объектов.

Другой разновидностью имущественных комплексов является кондоминиум от лат. Кондоминиумом признается комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок и расположенное на нем жилое здание, в котором отдельные жилые помещения находятся в частной или также в публичной собственности конкретных владельцев, а остальные части - в их общей долевой собственности ст.

N 1 часть I. Такая ситуация обычно складывается при приватизации жилья в многоквартирных домах, когда частные собственники отдельных квартир должны совместно эксплуатировать находящиеся в их общей собственности лестничные площадки и лестницы, лифты, крыши и подвалы, электрическое, сантехническое и иное оборудование, обслуживающее жилой дом в целом, а также придомовую территорию земельный участок.

Особенность юридического режима кондоминиума составляет невозможность для собственника жилого помещения произвести отчуждение своей доли в общем имуществе кондоминиума отдельно от права собственности на жилое помещение п. Тем самым право собственности на квартиру иное жилье неразрывно связывается с долей в праве собственности на имущество кондоминиума общее имущество дома.

Кондоминиумы стали способом решения вопроса о принадлежности общих частей и оборудования многоквартирных жилых домов, в ходе приватизации которых отдельные квартиры и даже жилые комнаты стали рассматриваться законом в качестве самостоятельных объектов права собственности. Само по себе данное решение нельзя признать наиболее удачным, ибо такие квартиры и комнаты не предназначены для самостоятельной эксплуатации, будучи теснейшим образом связанными и друг с другом, и с другими частями дома.

Игнорирование этой связи повлекло необходимость установления специального правового режима для общих частей и оборудования жилых домов объявленных объектом общей долевой собственности всех собственников помещений и создания для их эксплуатации специальных юридических лиц - товариществ собственников жилья. Вместе с тем сам дом здание в целом перестал быть единым объектом недвижимости. Более того, самостоятельными вещами, по сути, перестали быть и общие части дома, поскольку они лишены оборотоспособности вне связи с обсуживаемыми ими жилыми помещениями.

При этом на практике собственники-жильцы не испытывают серьезного интереса в поддержании в хорошем состоянии мест общего пользования лестниц и лестничных площадок, лифтов и т. Уже сама возможность такой парадоксальной ситуации свидетельствует о недостатках конструкции кондоминиума. Для нежилых например, офисных помещений, где требование обязательного создания кондоминиума и эксплуатирующего его товарищества собственников в законе отсутствует, такие ситуации в ряде случаев, к сожалению, стали реальностью.

Все это свидетельствует в пользу признания объектом недвижимости дома здания в целом, а не находящихся в нем отдельных жилых и или нежилых помещений.

Удивительно, но факт! Если следовать формальной логике закона ст.

Более эффективным, как показывает опыт некоторых развитых правопорядков, было бы признание многоквартирного жилого дома юридически неделимой вещью и тем самым - объектом долевой собственности жильцов. Последние в этом случае получают в пользование или на ограниченном вещном праве приходящиеся на их доли квартиры и в этой же доле несут все необходимые расходы по содержанию дома в надлежащем состоянии.

Тогда ситуация упрощается и исключается надобность в создании и кондоминиумов, и товариществ собственников жилья, а жильцы получают прямой интерес в должном содержании всего дома, а не только своей квартиры. К сожалению, отечественное законодательство в этом вопросе пошло другим путем, породив достаточно сложные юридические и практические вопросы. Подробнее об этом см. Grundriss des burgerlichen Rechts. Allgemeiner Teil, Sachenrecht, Familienrecht. Этот путь, связанный с признанием индивидуальной собственности на часть жилого дома этаж, квартиру, комнату и общей собственности - на "общие части единой постройки", также известен в европейских странах под названием "этажной собственности" Венедиков П.

Удивительно, но факт! Возникает вопрос о том, с какой целью законодатель отнес предприятие к недвижимости. Козырь, отношение законодателя к предприятию как к особому объекту прав проявляется "во-первых, чисто формально - предприятие не упоминается в определении недвижимости в статье ГК, а "вводится" в статье ГК, которая расположена после блока статей о недвижимости.

Зборник во чест на Асен Групче. Его главным недостатком как раз и является установление различного правового режима для тесно связанных друг с другом принадлежностей и главной вещи, при котором единый по юридической природе объект недвижимости прекращает существование Schreiber K. Иногда выдвигается также идея о признании единым объектом имущественным комплексом земельного участка и находящегося на нем здания строения, сооружения и т. Такой подход основан на ошибочном понимании классического принципа "superficies solo cedit" все находящееся на земельном участке, принадлежит собственнику этого участка , который в римском праве обеспечивал единство прав собственника на различные объекты, хотя и тесно связанные друг с другом в качестве главной вещи земельного участка и ее принадлежности дома об этом делении вещей см.

Кроме того, его признание безосновательно препятствовало бы возведению и использованию строений, находящихся на чужой земле предоставленной на ограниченном вещном праве, арендованной и т. Следует отметить, что отказ от принципа "superficies solo cedit" имел место и в ряде восточноевропейских, в частности балканских, стран, воспринявших в свое время социалистический путь развития хотя и не отказавшихся полностью от частной собственности на землю.

С отказом от этого пути принцип "юридического единства недвижимости" был законодательно восстановлен см. Вместе с тем имеется необходимость в признании особым объектом недвижимости технологических имущественных комплексов газопроводов с компрессорными станциями и тому подобным оборудованием, установок по переработке нефти и иного сырья и т. От предприятия этот комплекс отличается тем, что в его состав входят только вещи, но не права и обязанности.

При этом составляющие его вещи разнородны недвижимость - земельный участок, здания, сооружения; движимость - оборудование и т.

Виды и типы недвижимости, их экономическая составляющая

В качестве имущественных комплексов Закон рассматривает также паевые инвестиционные фонды ПИФы , находящиеся в доверительном управлении специально созданных для этого акционерных обществ управляющих компаний. Названные фонды представляют собой имущество главным образом в виде денежных средств , находящееся в общей собственности лиц, учредивших доверительное управление им и получивших от управляющей компании ценные бумаги - инвестиционные паи.

Владельцы таких ценных бумаг вправе потребовать от управляющей компании погашения паев то есть прекращения договора и соответствующих выплат либо в любое время открытый ПИФ , либо в течение установленного договором срока интервальный ПИФ , либо только по истечении срока действия договора закрытый ПИФ. Лишь в закрытые ПИФы владельцы паев могут вносить не только денежные средства, но и иное имущество, благодаря чему только эти ПИФы и можно считать имущественными комплексами в строгом смысле слова.

Кроме того, в отличие от обычных сособственников, владельцы паев не вправе требовать раздела ПИФов, выдела из них своей доли или преимущественного приобретения паев других участников.

Еще по теме Глава 6. Имущественный комплекс как объект недвижимости:

Необходимо подчеркнуть, что все юридические конструкции, связанные с паевыми инвестиционными фондами, полностью заимствованы нашим законодателем из американского права, чем и объясняются все особенности их правового режима. Таким образом, паевой инвестиционный фонд как имущественный комплекс отличается тем, что его совладельцы - долевые собственники этого имущества - обязательно передают его в доверительное управление специальной коммерческой организации, получая взамен особые ценные бумаги.

Как единый комплекс это имущество выступает только в виде объекта договора доверительного управления, заключаемого его совладельцами с управляющей компанией.


Читайте также:

  • Иск образец земельный вопрос
  • Образец договора купли продажи доли в земельном участке сельхозназначения
  • Увольнение беременной при ликвидации предприятия в 2 месяца
  • Развод необходимые документы рб
  • Образец заявления для регистрации договора аренды земельного участка
  • Онлайн консультации с юристами по семейным вопросам
  • Образец доверенности на регистрацию договора купли продажи земельного участка