Главная | Земельные вопросы | Компенсация убытков в связи с изъятием земельного участка

Сам себе адвокат

Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд—порядок расчета компенсации за изымаемый земельный участок Федеральным законом от Ряд поправок к закону вызвали вопросы у правоприменителей, в частности возникли вопросу по порядку расчета размера компенсации за изымаемый земельный участок.

Расчет компенсации при изъятии земельного участка Что включается в расчет компенсации? За изъятие полагается выплатить рыночную стоимость участка либо рыночную стоимость иных вещных либо обязательственных прав на участок , стоимость расположенной на нем недвижимости, убытки, которые возникают в связи с невозможностью исполнить ранее принятые обязательства перед третьими лицами, а также упущенную выгоду п.

Все перечисленное выше — это убытки реальный ущерб и упущенная выгода. Однако рыночная стоимость участка выделяется в законе особенно. Это объясняется тем, что стоимость изымаемого объекта доказывается с помощью отчета об оценке, подготовленного в соответствии с ФЗ от Остальные убытки, включая упущенную выгоду, не являются объектом оценки и потому не могут попасть в отчет оценщика. Их размер подтверждают с помощью других доказательств. Изменения в Закон расширили список лиц, которые вправе претендовать на компенсацию в случае изъятия участка.

Ранее Земельный кодекс относил к ним только собственников. Сейчас же на возмещение убытков могут рассчитывать и иные законные владельцы, например арендаторы титульных владельцев и собственников Земельный кодекс теперь называет правообладателями. До принятия поправок данное правило не было очевидным. Оценка рыночной стоимости изымаемого земельного участка Оценке подлежит рыночная стоимость изымаемого участка, который принадлежит на праве собственности, либо рыночная стоимость любых иных прав на участок ст.

Теперь в законе прямо указано, каким образом следует оценивать прекращаемые права п. Например, рыночная стоимость прав компании на постоянное бессрочное пользование определяется как рыночная стоимость права аренды на 49 лет п. А рыночная стоимость права аренды или права безвозмездного пользования земельным участком по договору определяется как рыночная стоимость права аренды до истечения срока действия указанных договоров. Наиболее спорные вопросы в оценке — как определить вид разрешенного использования для такого расчета и на какую дату проводить расчет.

Удивительно, но факт! Разрешенное использование устанавливается на основе градостроительной документации и фактического использования земельного участка. Данный акт несколько изменил ситуацию, поскольку в нем заметен переход от подробного, но неточного описания убытков к использованию бланкетных норм - по ряду весьма важных вопросов следует ссылка на гражданское законодательство.

Однако именно от их решения будет зависеть итоговая сумма компенсации. Публичный орган может изъять не только весь участок, но и часть участка , В таком случае рыночная стоимость рассчитывается как разница между рыночной стоимостью исходного земельного участка и рыночной стоимостью оставшегося у правообладателя участка либо, соответственно, как разница между стоимостью прекращаемого и сохраняющегося права на участок п. Также орган власти с согласия правообладателя может предоставить ему другой участок взамен изымаемого.

В таком случае компенсация уменьшается на рыночную стоимость предоставляемого взамен участка подп. Вид разрешенного использования ВРИ — это, основная характеристика земельного участка, в том числе для целей оценки. Именно от ВРИ зависит экономическая привлекательность участка.

Законодательные нормы

Поэтому правообладателю, у которого изымается участок, получив проект соглашения об изъятии и приложенный к нему отчет об оценке, важно обратить внимание на то, какой вид разрешенного использования применялся в целях оценки. Из-за большой специфики земельного и градостроительного законодательства предложить стандартные рекомендации по проверке ВРИ весьма затруднительно.

Однако некие общие советы сформулировать можно. Первый шаг — нужно установить дату, на которую учитывается ВРИ. По общему правилу это должен быть день, предшествующий дате принятия решения об изъятии. Если на дату решения об изъятии ВРИ уже был изменен в целях планируемого изъятия, то учитывается тот вид, который был у участка до изменения ВРИ в целях изъятия. Если, например, у участка ВРИ — размещение торгового центра, но перед изъятием ВРИ установлен для строительства дороги, для которой изымается участок, то должен учитываться вид использования — размещение торгового центра.

Второй шаг — после установления даты правильно определить сам вид разрешенного использования. Он обязательно учитывается в Государственном кадастре недвижимости, или ГКН. В то же время данные кадастра выполняют лишь информационную функцию, и указанные в них сведения о ВРИ могут не соответствовать действительности. Поэтому все сведения надо проверять, а при необходимости добиваться внесения изменений в ГКН.

Разрешенное использование устанавливается на основе градостроительной документации и фактического использования земельного участка. Чтобы узнать подлинный вид использования участка, нужно сначала обратиться к генеральному плану, а также правилам землепользования и застройки. Эти документы расскажут о перечне возможных ВРИ для земельного участка. Учитывая фактическое использование участка, можно будет установить конкретный ВРИ.

Разумеется, при условии, что собственник не нарушает виды разрешенного использования, предусмотренные в генплане и ПЗЗ. Важно учитывать еще один момент. Но при одном условии: В этом пункте говорится о том, что если участок не застроен, то принимается тот ВРИ, который обеспечивает земельному участку максимальную рыночную стоимость с учетом территориального планирования и градостроительного зонирования.

Для застроенного участка принимается ВРИ исходя из назначения расположенных на участке объектов недвижимости. Размер возмещения определяется не позднее чем за 60 дней до направления правообладателю проекта соглашения об изъятии. Видимо, речь идет о дате, на которую должен быть составлен отчет об оценке, но она не говорит о том, по состоянию на какую дату должна определяться стоимость участка или стоимость прав на него.

Иными словами, дата оценки не конкретизируется. Возможно, дата оценки предполагается в пункте 5 статьи В пункте 5 статьи Поэтому не исключено, что в этой норме речь идет исключительно о дате разрешенного использования участка, но не о дате оценки в целом. Если трактовать эту норму именно таким образом, то следует признать, что в Земельном кодексе существует пробел относительно даты оценки. В Земельном кодексе есть норма о том, что отчет об оценке, составленный в целях определения размера возмещения, действителен вплоть до подписания соглашения об изъятии либо до решения суда о принудительном изъятии участка и или расположенных на нем объектов недвижимости п.

Но в этой норме не говорится о случаях, когда правообладатель оспаривает отчет об оценке или иным образом заявляет свои требования в части установления размера возмещения. Более того, если правообладатель отказался заключать соглашение об изъятии именно из-за несогласия с оценкой его участка прав , то есть как раз в оценке заключается предмет спора, было бы абсурдно ограничивать доказывание оценки спорным отчетом. Также следует учитывать и то, что отчет об оценке, составленный в ходе подготовки соглашения об изъятии, предназначен исключительно для заключения такого соглашения.

Если же участок изымается в судебном порядке, то этот отчет, по мнению авторов статьи, учитываться не должен. В таком случае рыночную стоимость следует определять исходя из показателей этой стоимости на момент рассмотрения спора. В новых нормах Земельного кодекса на этот счет ничего не сказано, но в свое время к такому выводу пришел Пленум ВАС РФ в постановлении от Аналогичные разъяснения недавно принял и Президиум Верховного суда см.

По мнению суда, если собственник не согласен с предложенной стоимостью изымаемого участка или выкупная цена не указана в решении об изъятии и стороны не согласовали выкупную цену , то суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора. Оспаривание отчета оценщика Итак, рыночная стоимость изымаемой недвижимости является основной составляющей при определении размера возмещения правообладателю, а отчет об оценке — основным письменным доказательством размера убытков.

У правообладателя есть несколько практических вариантов, которые позволят доказать более выгодный размер рыночной стоимости. Заявители в таких спорах просто представляют суду свой альтернативный отчет об оценке, который содержит иную величину рыночной стоимости. Как правило, суды считают, что наличие двух отчетов с разными суммами не позволяет определить, какой из них является недостоверным.

Поэтому одного только представления альтернативного отчета с иными результатами оценки будет недостаточно для опровержения результатов оценки, подготовленного по заказу публичного органа. Однако, формально заключение эксперта не должно иметь для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с иными доказательствами п.

это компенсация убытков в связи с изъятием земельного участка Как могу

Иногда суду для назначения экспертизы достаточно ходатайства одной из сторон без представления своего альтернативного расчета. Но иногда при решении вопроса о назначении экспертизы суды учитывают значительное различие в размере выкупной цены, представленной обеими сторонами. Иными словами, чтобы убедить суд в необходимости проведения экспертизы, стороне спора лучше представить еще и альтернативный досудебный отчет оценки, чтобы показать значительное расхождение в суммах между ним и отчетом, подготовленным для публичного органа в процессе подготовки соглашения об изъятии.

Однако следует помнить, что результаты судебной экспертизы непредсказуемы, и расчет эксперта может оказаться далеким от той рыночной стоимости, на которую надеялся правообладатель. Поэтому более эффективным вариантом тактики спора является опровержение отчета оппонента.

Третий вариант заключается в опровержении отчет об оценке.

Общие моменты

Суть этой тактики в том, что сторона представляет в суд свой отчет оценки, и при этом опровергает отчет оппонента. Если суд установит нарушения в подготовке отчета оппонента, это позволит сделать вывод о недостоверности такого отчета. Таким образом, единственным достоверным доказательством оценки если, конечно, его в свою очередь не опровергнет оппонент будет отчет, представленный стороной. В такой ситуации судебная экспертиза с третьим результатом оценки может и не понадобиться.

Чтобы опровергнуть отчет об оценке, представленный оппонентом, нужно проверить его, во-первых, на соответствие формальным требованиям, во-вторых, по содержанию проведенного оценщиком исследования.

Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд

Во время оценки возникает следующий вопрос. Этот подход соответствует и новому правилу п. Следовательно, ВРИ надо определять на дату, предшествующую началу процедуры изъятия. Недостоверность отчета формальным требованиям может, в частности, выражаться в том, что оценщику для исследования были представлены недостоверные документы.

При подготовке отчета оценщик делает оговорку о том, что он не отвечает за достоверность переданных ему документов об объекте оценки. То есть, оценщик, по сути, верит на слово заказчику относительно того, что переданные ему документы для исследования достоверны, и зачастую не проверяет их. Проверка документов, полученных оценщиком от заказчика и использованных в отчете оппонента, порой позволяет выявить в них какие-либо пороки и несоответствия.

Еще одно формальное нарушение — отсутствие в тексте отчета обоснования невозможности применения других методов оценки, кроме метода, избранного оценщиком. Суды также считают недостатком отчета об оценке, когда при проведении оценки сравнительным методом объекты-аналоги не соответствуют объекту оценки по всем критериям.

В таком случае, как указывают суды, нужно проводить корректировку. Дело в том, что смысл сравнительного метода состоит в следующем: Применяя этот метод, оценщики порой сравнивают объект оценки с объектами, которые не соответствуют объекту оценки по ряду важных критериев. Например, оценщик сравнивает объекты, которые расположены на участках с различным ВРИ. Само по себе это не нарушение, но, чтобы сравнивать такие не вполне аналогичные объекты, оценщик обязан применять так называемую корректировку стоимости — изменять стоимость сравниваемых объектов в зависимости от того, насколько на нее влияют отличительные критерии.

Так, в приведенном примере оценщик должен учесть, как на стоимость повлияет иной ВРИ. Если этого не сделать не скорректировать цену , то велик шанс, что суд признает отчет недостоверным. Даже при полном соответствии отчета оппонента формальным требованиям его достоверность стоит проверить по содержанию проведенного исследования.

Удивительно, но факт! Судебная экспертиза может быть назначена по поручению суда.

Другими словами, когда каждая из сторон представляет свой вариант оценки, другая сторона, аргументируя особенности проведенного исследования оценщика, может доказать, что именно ее отчет наиболее соответствует рыночной стоимости. На практике наибольшая рыночная стоимость объекта достигается при использовании доходного метода, однако он применяется оценщиками при наличии бизнес-плана или иного аналогичного документа, что бывает редко.

Вторым и наиболее популярным у оценщиков методом является сравнительный метод. Этот метод позволяет определить рыночную стоимость даже на более раннюю дату, чем дата проведения оценки. В таком случае оценщик проводит индексацию рыночной стоимости, полученной на дату проведения оценки.


Читайте также:

  • Квартиры по военной ипотеке подмосковье от застройщика
  • Сколько денег за декретный отпуск
  • Оптимизация приведет к сокращению штатов
  • Онлайн сведения о недвижимости
  • Жена похорошела после развода